Seuils d’immigration et logement | Les fonctionnaires d’Immigration Canada ont sonné l’alarme dès 2022
2025/01/23 Leave a comment
Although not new (see Ottawa was warned two years ago high immigration could affect housing costs, documents show), bears repeating:
« En tant que responsables de la gestion de l’immigration, les décideurs politiques doivent être conscients du désalignement entre la croissance démographique et l’offre de logements, ainsi que de la manière dont l’immigration permanente et temporaire influence la croissance démographique », relève Matthew Saayman, analyste en politiques au ministère Immigration, Réfugiés et Citoyenneté Canada, dans un document coécrit avec ses collègues chercheurs au même ministère, Sébastien Vachon et Dan Hiebert (ce dernier à titre d’universitaire en résidence).
Intitulé Population Growth and Housing Supply (en français, « Croissance démographique et offre de logements »), ce document a été rendu public après une demande d’accès à l’information de Richard Kurland, un avocat spécialisé en droit de l’immigration en Colombie-Britannique.
La croissance rapide du nombre d’arrivants, « en particulier des étudiants internationaux, n’a pas été anticipée et les modèles n’ont pas été ajustés assez rapidement pour prendre en compte ces nouvelles tendances », peut-on aussi lire dans l’étude.
Les auteurs précisent que « les indicateurs du marché immobilier montrent à quel point le Canada se classe parmi les pires de ses pairs. Entre 2005 et le quatrième trimestre 2021, le ratio entre les prix des logements et les revenus des ménages au Canada a augmenté de 163 %, la hausse la plus importante parmi les pays du G7, indiquant que le logement est devenu moins abordable ».
Au surplus, insistent les fonctionnaires, « la demande [en logements] pourrait être sous-estimée : la taille moyenne des ménages canadiens a diminué au cours du siècle dernier. En général, cela a entraîné une augmentation de la demande de logements par habitant au Canada ».
Aussi, « l’offre pourrait être surestimée : il y a eu une augmentation du nombre de logements qui ne sont pas réellement occupés ».
Dans quelle mesure la crise du logement affecte-t-elle la réputation du Canada quand une personne se cherche un pays d’accueil ?
L’étude ne s’attarde pas trop sur cette question, mais souligne tout de même à quel point l’accession à la propriété d’un nouvel arrivant est considérée comme un « jalon important dans son établissement et son intégration au Canada ».
Les nouveaux arrivants « recherchent des logements dans toute la gamme des prix, des unités locatives les plus abordables jusqu’aux maisons de luxe les plus chères. Pratiquement tous les segments du marché sont affectés ».
Dans les échanges de courriel aussi obtenus par une demande d’accès à l’information, il est mentionné que le document sera aussi envoyé à la Société canadienne d’hypothèques et de logement.
Les seuils revus à la baisse
Me Richard Kurland indique qu’il lui a fallu beaucoup de temps pour obtenir sa réponse à sa demande d’accès à l’information et ainsi recevoir le rapport et les échanges de courriels entre fonctionnaires.
Selon lui, ces documents démontrent que « les fonctionnaires étaient au fait de la crise du logement causée par Immigration [Canada]. Ils ont servi des avertissements, qui ont été ignorés. Un mea culpa d’un ministre ne va pas diminuer le coût des loyers ni enlever le mal qui a été causé aux familles canadiennes ».
Le nombre d’immigrants a continué de croître après 2022, donnant lieu à un bras de fer entre Justin Trudeau et les premiers ministres des provinces, notamment François Legault.
En avril 2024, Justin Trudeau a fini par admettre que l’immigration temporaire des dernières années avait atteint un rythme « bien supérieur à ce que le Canada a été en mesure d’absorber » (la « capacité d’absorption » étant précisément le thème abordé en 2022 par les analystes d’Immigration Canada).
Ce n’est qu’en octobre 2024 que le gouvernement Trudeau a consenti à revoir ses seuils d’immigration à la baisse.
À partir de 2025, le nombre de résidents permanents acceptés au pays passera de 485 000 en 2024 à 395 000 en 2025.
En plus d’accentuer la crise du logement, l’arrivée massive d’immigrants s’est fait sentir dans les écoles, entre autres sur l’île de Montréal.
Selon le bilan démographique de l’Institut de la statistique du Québec publié jeudi, Montréal a accueilli 91 300 personnes supplémentaires entre 2023 et 2024, soit une augmentation de 4,2 %. Ce taux représente la plus forte croissance jamais enregistrée pour une région du Québec.
“As immigration managers, policymakers must be aware of the misalignment between population growth and housing supply, as well as how permanent and temporary immigration affects population growth,” notes Matthew Saayman, a policy analyst at Immigration, Refugees and Citizenship Canada, in a document co-written with fellow researchers at the same department, Sébastien Vachon and Dan Hiebert (the latter as an academic in residence).
Entitled Population Growth and Housing Supply, this document was made public after a request for access to information from Richard Kurland, a lawyer specializing in immigration law in British Columbia.
The rapid growth in the number of arrivals, “especially international students, has not been anticipated and the models have not been adjusted quickly enough to take into account these new trends,” we can also read in the study.
The authors state that “the real estate market indicators show how much Canada ranks among its worst peers. Between 2005 and the fourth quarter of 2021, the ratio between housing prices and household incomes in Canada increased by 163%, the largest increase among G7 countries, indicating that housing has become less affordable.”
Moreover, officials insist, “demand [for housing] could be underestimated: the average size of Canadian households has decreased over the last century. In general, this has led to an increase in the demand for housing per capita in Canada.”
Also, “the supply could be overestimated: there has been an increase in the number of homes that are not really occupied”.
To what extent does the housing crisis affect Canada’s reputation when a person is looking for a host country?
The study does not dwell too much on this issue, but nevertheless underlines the extent to which the ownership of a newcomer is considered an “important milestone in his establishment and integration in Canada”.
Newcomers “look for housing in the full range of prices, from the most affordable rental units to the most expensive luxury homes. Virtually all market segments are affected.”
In email exchanges also obtained by a request for access to information, it is mentioned that the document will also be sent to the Canadian Mortgage and Housing Corporation.
Thresholds revised downwards
Richard Kurland indicates that it took him a long time to get his response to his request for access to information and thus receive the report and the exchanges of emails between officials.
According to him, these documents show that “civil servants were awere of the housing crisis caused by Immigration [Canada]. They served warnings, which were ignored. A mea culpa by a minister will not reduce the cost of rents or remove the harm that has been caused to Canadian families.”
The number of immigrants continued to grow after 2022, giving rise to a tug-of-war between Justin Trudeau and provincial prime ministers, including François Legault.
In April 2024, Justin Trudeau finally admitted that temporary immigration in recent years had reached a pace “much higher than what Canada was able to absorb” (the “absorption capacity” being precisely the theme addressed in 2022 by Immigration Canada analysts).
It was only in October 2024 that the Trudeau government agreed to revise its immigration thresholds downwards.
From 2025, the number of permanent residents accepted in the country will increase from 485,000 in 2024 to 395,000 in 2025.
In addition to exacerbating the housing crisis, the massive arrival of immigrants was felt in schools, including on the island of Montreal.
According to the demographic assessment of the Institut de la statistique du Québec published on Thursday, Montreal welcomed an additional 91,300 people between 2023 and 2024, an increase of 4.2%. This rate represents the highest growth ever recorded for a region of Quebec.
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